En muchas Comunidades de Propietarios existen pisos cuyos propietarios no pagan la cuotas de comunidad y el banco les está ejecutando la hipoteca; hasta existen casos en los que la entidad financiera ya se ha adjudicado el piso pero aún así no pagan las cuotas y se puede generar una importante deuda a la Comunidad.
¿Se puede recobrar de algún modo la deuda del anterior propietario que dejó de pagar las cuotas?
La respuesta es afirmativa. Las Comunidades de Propietarios cuentan con mecanismos para poder cobrar deudas de propietarios a los que el banco les ha ejecutado su hipoteca.
En primer lugar porque todas las entidades que forman parte de la Comunidad están afectas a la contribución de los gastos generales; en consecuencia si el Banco o cualquier tercero se adjudica el inmueble en subasta estará obligado a pagar a la Comunidad las deudas existentes por impago del anterior propietario, eso sí, con unos límites:
- Según el art. 553-5 Del Libro Quinto del Codi Civil de Catalunya Las cuotas que correspondan a la parte vencida del año en curso y los 4 años anteriores.
- Según el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal Las cuotas que correspondan a la anualidad vencida y los 3 años naturales anteriores.
Es decir si quien adquiere el piso con deudas comunitarias pendientes de satisfacer lo hace en el mes de abril de 2019 deberá pagar las cuotas correspondientes a esos 4 meses de 2019 así como las que correspondan a los años 2015, 2016, 2017, y 2018 si el inmueble está en Catalunya o 2016, 2017 y 2018 si se trata de un inmueble de cualquier otra Comunidad Autónoma.
En segundo lugar porque los créditos de las Comunidades de Propietarios son preferentes a cualquier otro crédito, incluso a las hipotecas (la única excepción son los créditos salariales). De ésta forma la Comunidad puede instar un procedimiento judicial para que se declare la deuda que tiene pendiente un propietario preferente a la hipoteca del banco y así, en caso de que se subaste, se deberá liquidar previamente la total deuda que exista con la Comunidad.
Al igual que sucede en el anterior supuesto, el límite de la deuda que se puede declarar preferente es la que corresponda al año en curso en el que formule la demanda y a los 4 años naturales anteriores si la el inmueble está en Catalunya o los 3 años naturales anteriores si el inmueble está en otra Comunidad Autónoma.
En caso de que se conozcan que existen embargos sobre el inmueble también es posible instar una tercería de mejor derecho para que se reconozca la preferencia de cobro de la deuda que exista a favor de la Comunidad de Propietarios de ésta forma asegurar la liquidación de la deuda existente hasta la fecha.
BLOG_PREFERENCIA CREDITOS COMUINIDADES PROPIETARIOSPara conocer qué procedimiento es más adecuado para proteger los intereses de la Comunidad, os recomendamos que contactéis con nosotros y nos expliquéis vuestro caso ya que dependerá de cuándo se generó la deuda que exista pendiente, la hipoteca y los embargos que se hayan trabado sobre el inmueble del deudor.
Por David Martinez, Socio y Abogado
