Cuando se adquiere una vivienda sobre plano, en construcción, el principal riesgo que existe es que se hayan entregado importantes cantidades a cuenta del precio de compraventa y que la promoción no se termine y, por tanto, no se entregue la vivienda que se ha comprado.
Es evidente que toda la ilusión está puesta en cómo va a ser nuestra futura casa, sea el primer hogar, un cambio de vivienda, un apartamento, segunda residencia, etc. y eso nos hace perder de vista que deberíamos tomar algunas precauciones pero dada la importancia de la inversión que se realiza y los múltiples antecedentes que existen es recomendable revisar los contratos y verificar que se cumplen todas las obligaciones.
Durante los años 1959-1970 se experimentó un auge económico que provocó un boom inmobiliario en España pero con motivo del estallido de la crisis internacional del petróleo, muchas construcciones se quedaron sin terminar a finales de los años 60; sobre todo nuevas urbanizaciones de casas unifamiliares. Así que muchas personas se encontraron con que habían pagado una importante parte del precio de una vivienda pero que la construcción en algunos casos ni siquiera había empezado y que al intentar reclamar al promotor éste o bien había desaparecido bien era insolvente.
Con motivo de lo anterior se aprobó la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que obligaba a las empresas o personas físicas que realizaran la promoción de viviendas a garantizar la devolución de los pagos que recibían a cuenta del precio si no podían terminar la construcción o si se retrasaban en la entrega de forma grave. Para ello debían:
- Suscribir un contrato de seguro que garantizara la devolución de los importes, debiendo entregar una copia de la póliz a los compradores en el momento de realizarse el contrato privado de vivienda en construcción
- Suscribir un aval con una entidad financiera y entregar copia del aval a los compradores que hacían cualquier pago a cuenta del precio
- Abrir una cuenta especial en una entidad financiera donde ingresar todas las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de forma que ésta controle que el promotor únicamente dispondrá de ese dinero si es para destinarlo a la construcción.
Posteriormente, la Ley 5/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), siguió en la misma línea que la anterior Ley si bien amplió su aplicación a la promoción de viviendas de protección oficial. Y las modificaciones introducidas por la
Ley 20 /2015 de 14 de julio continuaron reafirmando la obligación de que las promotoras que suscribieran contratos de compraventa sobre plano de garantizar la devolución de las cantidades percibidas.
Además de la protección al comprador – consumidor que prevé la Ley, la Jurisprudencia ha reforzado la misma al considerar responsables solidarias a las entidades bancarias que otorgaban un préstamo a un empresa promotora o bien que abrían una cuenta para hacer los ingresos recibidos de las ventas sobre plano.
A modo de ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 733/2015, de 20 de mayo de 2015, ya fijó como criterio que si el banco había admitido el ingreso de cantidades a cuenta de la compra de una promoción y éste no había exigido al promotor la exhibición del seguro contratado o la firma de una línea de avales, deberá restituir a los consumidores los pagos que hubieran efectuado.
Es decir, la jurisprudencia ha entendido que las entidades bancarias tienen una obligación de actuar como organismo de control de las promotoras y exigirles que si abren una cuenta (aunque no sea una cuenta especial) y reciben ingresos deberán exigir que les acrediten que han contratado un seguro que cubra la posible devolución de esas cantidades, en caso contrario, que contraten un aval con cualquier banco y, en caso de no realizar ninguna de las dos anteriores gestiones, a no permitirles disponer del dinero de la cuenta salvo que acrediten que es para la propia ejecución de la construcción.
Ésta decisión de los tribunales viene motivada por el hecho que se ha demostrado que los bancos, para intentar esquivar el cumplimieto de la Ley, no abrían ninguna cuenta especial a los promotores; “casualmente” todas las cuentas de promotores eran cuentas corrientes por lo que la actuación de mala fe en fraude de Ley era más que evidente.
En consecuencia, en caso de que no se haya adquirido una vivienda en construcción pero no se entregue al comprador, es posible recuperar las cantidades pagadas así como los intereses que se hayan generado.
Por David Martínez, Socio y Abogado.
